Ya has desmontado el préstamo: su anatomía (principal, tipo, plazo), cómo lo va devorando la amortización y lo que de verdad te cuestan el tipo y la TAE. Pero antes de que toda esa maquinaria se ponga en marcha, hay una pregunta más callada y más inquietante que el prestamista te hace primero: ¿cuánto dinero propio pones tú sobre la mesa? Ese número —la entrada— y la relación que produce —la relación préstamo-valor (LTV)— deciden si te conceden el préstamo, qué tipo te dan y si te obligan a contratar un seguro que protege a otra persona. Además, al cruzar la meta te espera un montón de comisiones que nadie pone en el folleto. Vamos a contar el dinero.
La entrada: tu parte en el juego
La entrada es el pellizco de dinero que pagas por adelantado, de tu propio bolsillo. El prestamista cubre el resto. La aritmética es brutalmente sencilla:
Compra una casa de $300.000, pon $60.000 de entrada y el prestamista te entrega los $240.000 restantes. Esos $240.000 son tu préstamo; los $60.000 han salido de tus ahorros y están aparcados en la casa como propiedad.
¿Por qué les importa tanto a los prestamistas un número que ni siquiera sale de ellos? Porque una entrada es tu parte en el juego. Un prestatario que ha metido $60.000 propios en una casa se lo piensa muchísimo antes de marcharse de ella; un prestatario que ha puesto $0 no tiene nada que perder devolviendo las llaves por correo. Tu entrada es un colchón y un compromiso a la vez: absorbe el primer trozo de cualquier caída de precio y te obliga a portarte bien. Ningún prestamista quiere ser el único con dinero en riesgo.
Antes de leer — arriésgate a adivinar
Adivina antes de leer: dos personas compran la misma casa de $300.000. Ana pone $60.000 de entrada; Ben pone $15.000. ¿Cuál préstamo considera el prestamista más arriesgado, y a quién es más probable que le cobren de más?
La conclusión de ese test previo es toda la lección en miniatura: el tamaño de tu entrada, en relación con el precio, es lo que el prestamista realmente pone precio. Y hay una única relación que lo captura.
Relación préstamo-valor (LTV): el ratio que lo gobierna todo
La relación préstamo-valor (LTV, “loan-to-value”) es exactamente lo que parece: el tamaño del préstamo comparado con el valor de aquello que compra:
Es la imagen reflejada de tu entrada. Una entrada del 20% deja un préstamo del 80%, así que un LTV del 80%. Pon más de entrada y tu LTV baja; pon menos y tu LTV sube. Los dos siempre suman 100%.
Ejemplo resuelto — la casa de $300.000
Vamos a triturar los números canónicos. Precio $300.000, entrada $60.000 (que es el 20% de $300.000):
Así que una entrada del 20% produce un LTV del 80%. Un LTV más bajo significa más capital (más de la casa es de verdad tuya) y, por tanto, menos riesgo para el prestamista — y los prestamistas premian el menor riesgo con mejores tipos. Un prestatario con un LTV del 60% es una fortaleza; un prestatario con un LTV del 97% es un castillo de naipes, y la tabla de tipos lo refleja.
| % de entrada | Préstamo sobre $300.000 | LTV | La visión del prestamista |
|---|---|---|---|
| 3% | $291.000 | 97% | Colchón finísimo — máximo riesgo |
| 5% | $285.000 | 95% | Colchón fino |
| 10% | $270.000 | 90% | Colchón por debajo de la media |
| 20% | $240.000 | 80% | La clásica línea segura |
| 25% | $225.000 | 75% | Cómodo |
| 40% | $180.000 | 60% | Fortaleza |
Fíjate en el patrón: la columna de la entrada y la columna del LTV son complementos perfectos — suman 100%. Eso no es casualidad, es la definición.
La línea del 80% y el PMI
Arrastra el deslizador de la entrada de abajo y observa el marcador del LTV. Hay una línea discontinua en el 80%. Baja tu entrada hacia el 3–5% y el marcador se dispara por encima de la línea hacia la zona ámbar; súbela al 20% y el marcador cae exactamente sobre la línea; ponla más alta y se desliza cómodamente por debajo. Esa línea del 80% es el umbral más importante de toda la hipoteca.
- Entrada
- $30,000
- Importe del préstamo
- $270,000
- LTV
- 90%
Suele exigirse PMI
Arrastra la entrada y observa el marcador del LTV cruzar la línea discontinua del 80%. Por encima de la línea (entrada pequeña), los prestamistas suelen exigir PMI. Con un 20% de entrada caes exactamente sobre la línea; más que eso, y quedas a salvo por debajo, sin PMI.
Por encima del 80% de LTV —es decir, si pones menos del 20% de entrada— los prestamistas suelen obligarte a contratar un seguro hipotecario privado (PMI, “private mortgage insurance”). Y aquí está el giro que pilla a todo el mundo:
El PMI protege al PRESTAMISTA, no a ti
Esta es la partida más malinterpretada de una hipoteca. El PMI es un seguro que tú pagas, cada mes, que protege al prestamista si tú incumples. No hace nada por ti. Te compra exactamente una cosa: permiso para pedir prestado con una entrada pequeña. Si dejas de pagar y se ejecuta la hipoteca sobre la casa por menos del saldo del préstamo, el PMI reembolsa al prestamista la diferencia — y la aseguradora todavía puede ir a por ti. No lo confundas con un seguro que protege al prestatario (como el del hogar o el de vida). El PMI es el precio de ser un prestatario más arriesgado, pagado por el prestatario más arriesgado.
¿Cuánto cuesta el PMI? Aproximadamente el 0,3% a 1,5% del importe del préstamo al año, según lo alto que sea tu LTV y tu solvencia. Sobre un préstamo de $270.000 (10% de entrada), incluso un tipo modesto del 0,6% son unos $1.620 al año — unos $135 añadidos a cada cuota mensual, sin comprarte nada que puedas tocar.
La buena noticia: el PMI se cae. No es para siempre. Cuando vuelves a cruzar por debajo del 80% de LTV, la exigencia desaparece. Llegas ahí de tres maneras, a menudo a la vez:
- Amortización — cada cuota recorta el saldo del préstamo (el numerador del LTV), así que el LTV va bajando por sí solo.
- Revalorización — si el valor de la casa sube (el denominador), tu LTV cae aún más rápido.
- Pagos extra — lanza principal extra al préstamo para perforar el 80% antes.
Una vez alcanzas más o menos el 80% de LTV normalmente puedes solicitar la cancelación, y por ley (en EE. UU.) el PMI se extingue automáticamente alrededor del 78% de LTV según el calendario original. En cualquier caso, el PMI es un peaje, no una cadena perpetua.
Rellena los huecos sobre el LTV y el PMI.
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La relación préstamo-valor es igual al préstamo dividido entre el . Una entrada del 20% produce un LTV del . Cuando el LTV está del 80%, los prestamistas suelen exigir PMI, que protege al si el prestatario incumple. El PMI una vez que el prestatario vuelve a cruzar por debajo del 80% de LTV mediante pagos o revalorización. Un LTV más bajo suele conseguirle al prestatario un tipo de interés .
Capital (equity): la parte de la casa que de verdad es tuya
El capital (en inglés, equity) es la porción del inmueble que posees genuinamente — el valor menos lo que todavía debes:
Tu entrada es tu capital inicial. El primer día, $60.000 de entrada sobre una casa de $300.000 significan $60.000 de capital. A partir de ahí, el capital crece de tres maneras — las mismas tres fuerzas que matan el PMI:
- La entrada lo siembra (la suma que pones por adelantado).
- La amortización lo hace crecer con cada cuota, a medida que la parte de principal va mordiendo el saldo del préstamo.
- La revalorización lo hace crecer gratis si el valor de mercado de la casa sube.
Estas se componen. A los cinco años podrías tener tus $60.000 originales más $25.000 de principal amortizado más $40.000 de revalorización de precio — $125.000 de capital en una casa que apenas has “terminado de pagar”. El capital y el LTV son dos lecturas del mismo indicador: a medida que el capital sube, el LTV baja. Cruza suficiente capital y el PMI se desvanece; por eso el deslizador y el número de capital se mueven juntos.
Empareja cada término con lo que realmente significa.
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Gastos de cierre: las comisiones que nadie pone en el folleto
Has presupuestado la entrada. No has terminado. Para formalizar de verdad el préstamo, pagas una pila de gastos de cierre de una sola vez por encima de la entrada — normalmente el 2% al 5% del importe del préstamo. Sobre un préstamo de $240.000, eso son aproximadamente $4.800 a $12.000 en efectivo, debidos en la firma, que no tienen nada que ver con tu entrada. Los sospechosos habituales:
| Partida | Para qué se paga | Magnitud aproximada |
|---|---|---|
| Comisión de apertura | El cargo del prestamista por tramitar y estudiar el préstamo | ~0,5%–1% del préstamo |
| Puntos de descuento | Opcional — interés prepagado para rebajar tu tipo | 1 punto = 1% del préstamo |
| Tasación | Una valoración independiente para que el prestamista sepa que el inmueble vale el préstamo | ~$300–$700 |
| Seguro de título | Protege contra que alguien reclame más adelante que la propiedad es suya | ~0,5%–1% del precio |
| Depósitos / provisiones (escrow) | Depósitos por adelantado para el impuesto del inmueble y el seguro del hogar | Varía |
| Registro / gastos legales | Tasas del Estado para inscribir al nuevo propietario y la hipoteca | Pequeño, fijo |
Los puntos de descuento y el punto de equilibrio
Una partida merece su propio foco porque es una elección: los puntos de descuento. Un punto cuesta el 1% del préstamo y, a cambio, el prestamista te recorta el tipo de interés (un punto típico rebaja el tipo en torno a un 0,25%). Es interés prepagado — pagas por adelantado para pagar menos después.
¿Merece la pena? Solo si haces las cuentas del punto de equilibrio. Pongamos que un punto sobre un préstamo de $240.000 cuesta $2.400 y baja tu cuota mensual en $50. Alcanzas el equilibrio tras meses — cuatro años. Quédate en la casa más allá de cuatro años y los puntos se rentabilizan; vende o refinancia antes y has prendido fuego a $2.400. Comprar puntos sin hacer este cálculo es una de las formas más habituales en que los prestatarios pagan de más.
Para esto existe exactamente la TAE
Recuerda la TAE de la lección de tipos — el coste todo incluido del crédito, no solo el tipo de cartel. Los gastos de cierre son precisamente por lo que existe. Las comisiones de apertura y los puntos de descuento son cargos del prestamista incorporados al préstamo, así que por ley se incluyen en la TAE, y por eso la TAE de un préstamo sale más alta que su tipo de interés ofertado. Un tipo del 6,0% con dos puntos y una gruesa comisión de apertura podría llevar una TAE del 6,4%. La TAE es el número honesto porque arrastra estas comisiones a la luz. (Los costes de terceros como la tasación y el título varían en si entran en la TAE, pero las comisiones del prestamista y los puntos siempre entran.)
Clasifica cada coste según cuándo lo pagas: un cargo único en el cierre, o un cargo recurrente durante la vida del préstamo.
Place each item in the right group.
- Comisión de tasación
- Seguro de título
- Cuota mensual de principal e intereses
- Comisión de apertura
- Prima mensual del PMI (mientras estás por encima del 80% de LTV)
- Puntos de descuento para rebajar el tipo
Las trampas que vacían tu cartera
Cuatro errores convierten un préstamo manejable en una fuga de dinero. Detéctalos ahora:
- Olvidar los gastos de cierre en el presupuesto. La gente ahorra con disciplina para la entrada del 20% y luego le pillan por sorpresa $8.000 de comisiones en la firma. Presupuesta la entrada más un 2–5% del préstamo para el cierre — o no llegarás a la mesa.
- Suponer que una entrada minúscula es “gratis”. Poner un 3% de entrada parece una ganga, pero significa un préstamo más grande, un tipo más alto y años de PMI. La entrada baja solo traslada el coste a tu factura mensual y lo estira en el tiempo.
- Pagar puntos sin las cuentas del punto de equilibrio. Rebajar el tipo solo gana si conservas el préstamo más allá del horizonte de equilibrio. Paga los puntos y luego vende a los dos años, y simplemente pagaste de más.
- Confundir el PMI con un seguro que te protege a ti. El PMI protege al prestamista. No es el seguro del hogar, ni el de vida, ni nada que te pague a ti. Es el recargo por pedir prestado con una entrada fina — trátalo como un coste del que escapar, no como un beneficio que compraste.
Selecciona TODAS las afirmaciones que sean verdaderas sobre las entradas, el LTV y el PMI.
Atando cabos
El dinero por adelantado y las comisiones, agrupados en un solo mapa:
Big picture
La entrada, el LTV y las comisiones
- Dinero inicial y comisiones
- Entrada
- Dinero que pones: préstamo = precio − entrada
- Tu parte en el juego; absorbe la primera pérdida
- Siembra tu capital inicial
- Relación préstamo-valor (LTV)
- LTV = préstamo / valor del inmueble
- Reflejo de la entrada (los dos suman 100%)
- Menor LTV → menos riesgo → mejor tipo
- La línea del 80% y el PMI
- Por encima del 80% de LTV → suele exigirse PMI
- El PMI protege al PRESTAMISTA, lo paga el prestatario
- Se cae por debajo del ~80% vía pagos + revalorización
- Capital
- Capital = valor − saldo del préstamo
- Se construye con entrada + amortización + revalorización
- Gastos de cierre
- ~2%–5% del préstamo, una sola vez en la firma
- Apertura, puntos, tasación, título, escrow
- Puntos: haz las cuentas del punto de equilibrio
- Las comisiones del prestamista entran en la TAE
- Entrada
Un repaso mezclado que tira de todo lo anterior:
Compras una vivienda de $400.000 con $40.000 de entrada. ¿Cuál es tu LTV?
Comprueba tu respuesta para continuar.
Ideas clave
Qué recordar
- La entrada es el dinero que pones por adelantado: . Es tu parte en el juego — el colchón del prestamista y tu compromiso.
- La relación préstamo-valor (LTV) = préstamo ÷ valor del inmueble, el reflejo de tu entrada (suman 100%). Una entrada del 20% es un LTV del 80%. Menor LTV → menos riesgo para el prestamista → normalmente mejor tipo.
- La línea del 80%: pide prestado con menos del 20% de entrada (LTV por encima del 80%) y los prestamistas suelen exigir PMI — un seguro que tú pagas y que protege al prestamista. Cuesta más o menos el 0,3%–1,5% del préstamo al año y se cae a medida que la amortización, la revalorización y los pagos extra empujan el LTV de vuelta por debajo del ~80%.
- El capital = valor − saldo del préstamo, la parte de la vivienda que de verdad es tuya. Crece a partir de la entrada + amortización + revalorización trabajando juntas.
- Los gastos de cierre rondan el ~2%–5% del préstamo, debidos en la firma por encima de la entrada: apertura, puntos de descuento opcionales (haz las cuentas del punto de equilibrio), tasación, título, escrow. Las comisiones del prestamista entran en la TAE — por eso la TAE queda por encima del tipo ofertado.
- Cuatro trampas: olvidar los gastos de cierre en el presupuesto, suponer que una entrada minúscula es “gratis”, comprar puntos sin las cuentas del punto de equilibrio y confundir el PMI (protege al prestamista) con un seguro que te protege a ti.